【齊義虎】與其開征房產稅，不如改行地租製

近期在某些城市試行開征房產稅的話題被炒得沸沸揚揚，讚成者有之，反對者有之，對之抱有極大期望者有之，冷嘲熱諷不看好者亦有之。關於為何要開征房產稅目前有兩種不同的說法。一種是說要平抑房價，增加房產的持有成本，通過降低投資收益期望來打擊炒房客的投機行為；另一種說法是為了給地方政府尋找一個穩定的稅收來源，進而逐漸改變現有的土地財政困境，以在未來保障地方財政的平衡與穩定。後者的潛台詞似乎是說，隻要開征房產稅了，地方政府就可以不必靠賣地過日子了，這樣炒地皮的現象也就遏製了，順理成章地房價也就穩定下來了。這兩個想法倒是都不錯，隻不過房產稅能否做到這一點呢？下麵讓我們就來分別分析一下這兩種理由。

先看第一個理由。據說房產稅初定的稅率為0.3—0.4%，比如一套價值200萬的房子，每年所交的房產稅最高也不過就是8000塊而已。8000塊錢很多嗎？對於一個工薪家庭的自住房來說，每年需要額外開支8000塊錢，還是有些多的。但對於炒房客而言，8000塊在北京上海連半個平米都買不到，不過是毛毛雨而已。即使按照70年產權算下來，每套房子總共要支出的稅金大概也不過隻占到房價的21—28%，而房價一年甚至半年的累計增長率都比這個高，相比之下房產稅對於炒房客又算得上什麽負擔呢？反倒是那些買房自住的平頭百姓，在身負銀行重債的情況下每年還要為自己的住房額外貢獻出幾千塊大洋，鬱悶呀！對於一個買房自住的老百姓而言，買房時遭遇的是房地產商的第一次盤剝，之後在按揭貸款時又受到銀行的第二次盤剝，如今房產稅的開征無疑將成為對於老百姓的第三次盤剝。第一次盤剝是一次性的敲詐，第二次盤剝是20—30年的房奴，第三次盤剝則是每年一次的吸血，可以算得上是層層扒皮、至死不已呀！房產稅不僅擊不退炒房客，反而加重了老百姓的負擔，這種對於老百姓剪羊毛式的掠奪要到什麽時候才能停止呢？

駁斥了第一個理由我們再來看一下第二個理由。我們承認，自從朱鎔基時代分稅製改革之後地方政府的財政狀況麵臨著很多困難。於是借助著房地產市場，地方政府紛紛以土地一級市場壟斷者的身份，通過土地出讓金大量套現資金，以彌補其財政缺口。有些地方土地出讓金的收入甚至已經超過了其稅收，這不得不說已經形成一種畸形的收入體製。以現有土地財政的規模，早已超過了彌補稅收財政缺口的需要，但瘋狂的圈地運動在高額收益的刺激下早已停不下來。這也造成大量資金在財政預算體製監督之外的投資運作，在以GDP 為綱的政績觀支配下，一方麵造成各地的重複建設和產能過剩，另一方麵也造就了一大批的貪汙腐敗案件。為今之計關鍵是要遏製地方瘋狂的土地財政，但開征房產稅隻不過為地方政府增加了一項合法稅收，卻並沒有相應的限製其出賣土地的政策安排。換言之，作為地方政府，可以一方麵坐收房產稅，另一方麵賣地套現照做不誤。如此一來，苦的依舊是承擔稅負的老百姓。

總而言之，開征房產稅對於炒房客和地方政府都不足以構成威脅，傷害的反倒是最為無辜的老百姓。古有敲骨吸髓，今有割肉吸血，真是亡百姓苦、興百姓苦呀！如今高房價綁架了中國的經濟和老百姓，就像過山車一樣狂飆不止，其中的危險不言而喻。如果我們不能想辦法使其減速緩行，總有一天中國會重蹈日本和美國的覆轍。而開征房產稅既不能治標更不足以治本。可以說，中國的房地產業能否避免硬著陸而實現軟著陸關係著整個中國經濟的走勢，因為它不光是一個產業的問題，而是涉及到整個資本市場和消費需求的大問題。

那麽我們到底有沒有辦法走出目前這種惡性循環的困境呢？當然有，這個法寶就是我們中國的土地公有製。與資本主義國家的土地私有製不同，在我們國家，城市土地屬於國家所有，農村土地屬於集體所有。土地公有製決定了我們沒必要移植西方資本主義國家房地產稅的調節模式，因為我們的購房者其實隻有房產而沒有地產，房屋產權人隻是享有70年的土地使用權。換言之，在中國，房子是私人所有的，但土地還是國家的，隻不過租給個人使用而已。在這種製度下，我們與其效法別人開征房產稅，不如改變現有的土地出讓金製度，實行逐年繳付的地租製。其基本思路就是把房價和地租分離，根據其不同的所有性質分別支付，進而實現平抑房價的目的。

我們現在買房子的時候其實支付的是兩部分的款項，一部分是房子的價錢，另一方麵是土地的70年租用金。房子一旦取得便成為個人永久財產，受《物權法》保護，其價格一次性支付還算合理。但70年的地租為什麽也要同時一次性收取呢？若以30歲買房計算，99%以上的人根本活不到100歲，也就是說絕大部分人要為自己死後的房子繼續支付地租，這明顯是不合理的。而且為了提前70年支付地租，購房者不得不向銀行貸款按揭，這又使得購房者不得不額外支付一筆高昂的利息，這也就是本文前麵所說的第二次盤剝。按照2010年銀行製定的五年以上貸款5.94%的利率，若是貸款100萬，20年還貸累積要還給銀行170萬，是原來貸款額的1.7倍；若是30年，則更高達216萬，翻了一倍還要多。如此重負不叫盤剝又叫什麽？而銀行大量放貸也加大了人民幣通貨膨脹的壓力。

反過來再看作為土地所有者的另一方。在實際中收取地租的是地方政府，他們先是以土地出讓金的方式從開發商那裏提前收取70年的地租，然後開發商在賣房子的時候再從購房者那裏把這部分地租要回來。這其中由於時間的變化、囤積炒作等因素，產生了土地增值，於是最後購房者支付的地租要大大高於政府所收取的額度，這其中的增值差價就成了地產商的利潤。土地本是國有的，增值也應歸國家，為什麽作為土地所有者的國家（地方政府）會將這部分收益拱手讓給開發商呢？難道他們腦子笨嗎？不是的，他們乃是各取所需、合作分肥而已。試想，一屆政府的任期隻有5年，70年要更迭14屆政府，那麽現任的這一屆政府有什麽權力把未來13屆政府的地租一次性收取據為己有呢？可見，正是現有的土地出讓金製度造就了土地財政的瘋狂，助長了高房價的飆升。

實現房價與地租分離，變一次性收取的土地出讓金製度為地租年繳製，可以立竿見影地打擊炒房、降低房價。分離出地租的房價隻剩下建築成本、各種費稅以及開發商利潤，考慮到各地的建材和勞動力價格或有高低等因素，中小城市每平米估計隻要一兩千，上海北京這樣的大城市也不會高於四五千。若是精裝房則會往上浮動一些。如此一來，老百姓買房所需一次性支付的資金就會大大降低，進而貸款的利息負擔就會相應降低甚至為0，這樣老百姓才會有錢進行其他消費，我國的內需市場也才會徹底盤活。另一方麵，銀行房貸的減少既降低了金融風險，還減少了通貨膨脹的可能。這些對於我國經濟的可持續健康發展有著不可低估的作用。當然，這期間還需配合著收入分配體製的改革，在積累與消費之間形成合理的平衡比例。但這已然超出本文範圍，茲不贅述。

至於地租，因為屬於年繳製，每屆政府都不可能透支未來政府的收入，這樣就將以往瘋狂的土地財政轉換為地方政府的經常性收入，確保了土地增值歸公，為地方財政的平衡運作提供了穩定的收入保障。同時客觀上還有助於中央政府調整產業結構、抑製產能過剩、避免重複建設、實現科學發展、嚴厲打擊腐敗和構建和諧社會。

地租實行級差製和累進製，這將比開征房產稅更能有效地調控房價，打擊房產投機和囤積炒作。由於房產土地所處城市及具體位置地段的不同，必然產生級差地租。目前國土資源部已經有了一個土地分級的標準，地方政府可在這一標準的框架內進一步細化，製定出本地方不同區域的地租價格，上報國土資源部審查備案並向全社會公示。另外考慮到貨幣貶值、物價上漲等因素，允許每五年就地租進行一次調整，也就是說每屆政府都有一次調整地租價格的機會，但需經過利益相關業主的公開聽證同意。

所謂地租累進製，是指土地是國有的，全民具有平等之受益權，所以對於人均超額享受的土地麵積一律實行累進地租。具體標準是：人均30平米以內部分屬於保障型麵積，實行單倍地租；人均30—40平米部分屬於改善型麵積，實行雙倍地租；人均40—60平米部分屬於享受型麵積，實行十倍地租；人均60—80平米部分屬於豪華型麵積，實行二十倍地租；人均80—100平米部分屬於奢侈型麵積，實行三十倍地租，向上以此類推。房屋和戶口掛鉤，根據戶籍人口計算人均麵積。由於是計算人均麵積，所以假離婚也於事無補。異地房產也是一樣，合並計算，這就需要建立全國統一的房屋信息中心來進行數據管理。

對於外國人在華購房，除獲得永久性居留權的外國人可以享受國民待遇之外，其他

外國人在華購房之地租均執行非國民標準，因為他們不是中國土地的共同所有者。具體標準是：人均30平米以下十倍地租，30—40平米十五倍地租，40—60平米二十倍地租，60—80平米三十倍地租，80—100平米四十倍地租，向上以此類推。另外對於以往的房子，因為在購房款裏已經包括了70年的地租，所以在使用期限內不再重複收取地租，但僅視為單倍地租。對於按照累進製計算出來的超額部分，隻需要補交差額部分。

改革開放至今已經三十餘年了，我們越來越習慣一味地向西方資本主義學習，對於自家的社會主義優越性反倒遺忘了。試圖以開征房產稅來平抑房既是舍近求遠更是舍本逐末。房產稅乃是與資本主義土地私有製相配套的一種稅製，麵對著產權私有製有其不得已的苦衷，而其調控房價的作用也是有限的。與之相比，在人多地少、資源稀缺的中國，土地公有製下的累進地租製對於囤房炒房客的打擊力度更大，使得超麵積房屋持有成本增加的更高，同時卻又保護了隻有一套住房的普通百姓，避免懲罰性政策傷及無辜。而且按照人均麵積征收累進地租比按照房價征稅更具有操作性和合理性。

這次與房產稅配套出台的還有一個房屋套數限購令，看似雷厲風行卻依舊留下了可鑽的空子。估計假離婚現象又要火熱一把了。像這種行政命令的調控方式一則有悖於市場經濟的原則，容易授人以口實；二則副作用有很多，不可以長久；三則隻能作用於今後，卻無法矯正過去。早在1992年十四大的時候我們就確定要建立社會主義市場經濟體製，但將近20年過去了，我們這次的調控政策——房產稅與限購令——卻既不純粹社會主義也不完全市場經濟。難改很多人將之視為又一次政策作秀而已，就像我們某些政府經常自導自演的物價聽證會一樣。

其實通過房地產這個問題折射出來的不僅是中國經濟的結構性和體製性頑疾，更反映了中國當下的政治問題。對於中央政府連續出台的調控措施，很多老百姓並不完全買賬。許多人甚至認為，所謂的調控政策不過是政府與開發商互相配合唱給老百姓看的一出雙簧戲。地方政府、國有銀行以及開發商早已形成利益同盟，而中央政府則是投鼠忌器、畏首畏尾。於是隻能煞有介事地高調出台調控政策，看似猛烈，其實打出來的都是棉花拳，毫無殺傷力。所以調控政策的目標一直是穩定房價而不敢說降低房價。反之倒是可以打著調控的名義再揩老百姓一次油，房產稅便是以人民的名義剪人民的羊毛。正是在這種一次又一次的期盼和失望中，人民對於政府的信任正在被一點一點地蠶食著。

孔子說：自古皆有死，民無信不立。調控房價看上去是個經濟問題、民生問題，實質上卻是個政治問題。如今的黨和政府能否重新取得老百姓的信任，將關係到政權的穩定和執政的合法性，而抑製高房價、讓老百姓居者有其屋既是一塊試金石，更是一場保衛戰。因為隻有把屁股坐在百姓這一邊而不是GDP、開發商那一邊，才能贏得人民的擁護和信賴。正如溫家寶總理所說的：麵對全球金融危機，重要的是信心。借用溫總理的話來說：麵對房價的瘋狂飛漲，重要的是決心！奉勸執政者切不可為了經濟的小利而失去了政治的根基。

回頭來看，依靠地租累進製這個安全閥，可以有效阻止炒房客的投機行為，使得房屋回歸其全民共享的居住功能，房地產業也將由現在的瘋狂回歸理性，實現軟著陸。這樣一來，房價便宜了，房地產市場的泡沫逐漸排空了，老百姓的負擔減輕了，13億人的內需提振了，地方政府的收入保證了，宏觀經濟運行平穩了，社會和諧穩定了，正可謂全體共贏、皆大歡喜。麵對如此利多、簡單易行且又標本兼治的妙法，“人民”政府非不能也，又何樂而不為呢？

齊義虎寫於2010年10月13日，修改於17日。

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【齊義虎】與其開征房產稅，不如改行地租製

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