木做的房子，鐵打的房產(chan) 稅

作者：吳鉤

來源：作者授權 伟德线上平台 發布

          原載於(yu) 《VISTA看天下|微雜誌》

時間：孔子二五六九年歲次戊戌十一月十一日癸未

          耶穌2018年12月17日

房產(chan) 稅在中國的曆史是非常長的，自唐朝始征以來，基本上每個(ge) 朝代都收過房產(chan) 稅。

了解曆史的朋友可能會(hui) 說，先秦時的“廛布”便是房產(chan) 稅。什麽(me) 叫“廛布”呢？漢代學者鄭玄解釋：“廛布者，貨賄諸物邸舍之稅。”清代的袁枚說：“廛布者，商賈所居屋稅也。”可見“廛布”嚴(yan) 格來說是營業(ye) 稅，而不是房產(chan) 稅，房產(chan) 稅是財產(chan) 稅。

漢代時又有“市肆租稅”，也容易被誤解為(wei) 房產(chan) 稅，但這“市肆租稅”也是向商鋪征收的營業(ye) 稅，並非房產(chan) 稅。南北朝時期的北魏出現一種“店舍稅”：“稅市，入者人一錢，其店舍又為(wei) 五等，收稅有差。”這種“店舍稅”被納入“稅市”的範圍，顯然也是跟“廛布”差不多的營業(ye) 稅。

直到唐朝的德宗時代，單純的房產(chan) 稅才誕生，叫做“間架稅”，征收的地理範圍是長安城。“間架”，指房屋的計量單位：“凡屋，兩(liang) 架為(wei) 一間”。顧名思義(yi) ，間架稅是按房屋數目征收的，不過也兼顧房產(chan) 的市值：“屋有貴賤，約價(jia) 三等，上價(jia) 間出錢二千，中價(jia) 一千，下價(jia) 五百。”唐政府根據估值，將長安居民的房產(chan) 分成上中下三等，上等房每間征收2000文錢，中等房每間征收1000文錢，下等房每間征收500文錢。

間架稅開征後，給民間造成了非常大的困擾，“衣冠士族，或貧無他財，獨守故業(ye) ，坐多屋出算者，動數十萬(wan) ，人不勝其苦”。當時長安城的沒落貴族，並無多少財產(chan) ，隻是祖上傳(chuan) 下的房產(chan) 多了一些，一番計算下來，要繳納的稅錢劫輒超過10萬(wan) 錢，所以不勝其苦。由於(yu) 反對者眾(zhong) ，間架稅實行不足一年，便廢止了。

但五代時，房產(chan) 稅在一些地方已經成為(wei) 正式稅種，名為(wei) “屋稅”。不過我們(men) 尚不知道五代時期的屋稅如何征收、稅率幾何。

趙宋立國後，延續五代的慣例，也是將屋稅定為(wei) 正稅，從(cong) 北宋初到南宋末，屋稅一直都是國家正稅，征收的範圍為(wei) “諸州縣寨鎮內(nei) ”，即全國各個(ge) 城市、城鎮，換言之，宋朝的房產(chan) 稅是一種城市稅，隻向市民征收，農(nong) 戶不需要繳納。

為(wei) 什麽(me) 房產(chan) 稅在晚唐的長安行之不通，到了兩(liang) 宋時期卻能夠施行於(yu) 全國範圍呢？原因之一，是晚唐的市場與(yu) 民間財富還無法支撐起間架稅，讓我舉(ju) 個(ge) 例子說明：唐德宗年間，由於(yu) 朝廷長年與(yu) 藩鎮交兵，國庫日漸空虛，政府決(jue) 定向長安的商人“借錢”，說是“借”，其實跟搶差不多，“京師囂然，如被盜賊”，哪個(ge) 不乖乖掏錢，便抓起來拷打，有人因為(wei) “不勝鞭笞，乃至自縊”，一番搜刮下來，也才“借”到八十萬(wan) 貫。可見唐代長安的商民並不富有。

宋朝社會(hui) 的財富量則遠遠超過了唐朝。我們(men) 再來看一個(ge) 例子：北宋慶曆年間，因為(wei) 與(yu) 西夏打仗，宋廷也是“急於(yu) 財用”，三司預算下來，尚未有數十萬(wan) 貫的財政缺口，“議者請呼數十大姓計之，一日而足”。政府隻向京師數十位富商求助，一日之內(nei) 便籌借到數十萬(wan) 貫錢。唐宋兩(liang) 朝民間財富儲(chu) 量的巨大差距，由此可見一斑。

宋朝也是中國曆史上城市化程度最高的王朝，據趙岡(gang) 等學者的研究，北宋的城市人口占20.1%，南宋時達到22.4%；而清代中葉（嘉慶年間）的城市化率約為(wei) 7%，民國時才升至10%左右。作為(wei) 城市化發達的標誌，宋代出現了獨立的城市戶口，稱為(wei) “坊郭戶”，與(yu) “鄉(xiang) 村戶”相對。宋朝的正稅也分為(wei) “民田之賦”與(yu) “城郭之賦”，“城郭之賦”包括屋稅、地稅、城市契稅、商稅、市舶稅（海外貿易抽解），等等。

曆代，田賦都是國家財稅的大頭，占政府歲入的70%以上。但在北宋熙寧年間，農(nong) 業(ye) 稅的比重降至30%，南宋淳熙—紹熙年間，非農(nong) 業(ye) 稅更是接近85%，農(nong) 業(ye) 稅變得微不足道。這是其他王朝從(cong) 未有過的事情，若非宋代工商業(ye) 發達、政府善用市場手段調動財富，不可能出現這樣的財稅結構。

作為(wei) 城市工商業(ye) 繁榮的體(ti) 現，宋朝的房產(chan) 市場也非常活躍，城市中，滿大街都是房地產(chan) 中介，叫做“莊宅牙人”。跟今天一樣，宋朝的富人也喜歡投資房產(chan) （另一個(ge) 投資熱點是放貸業(ye) ）：“兼並之家，物業(ye) 不一，或有邸店房廊，或有營運鈔物”，或“占據官地，起蓋房廊，重賃與(yu) 人，錢數增多”；“房廊之家，少者日掠錢三二十千；及開解庫（放貸業(ye) ）、店業(ye) 之人家，計有數十萬(wan) 緡者，營運本錢動是萬(wan) 數”。

這些投資房產(chan) 租賃業(ye) 、金融業(ye) 的宋朝“兼並之家”，宛如資本主義(yi) 興(xing) 起之時的貪婪的威尼斯商人，跟“貧無他財，獨守故業(ye) ”的晚唐“衣冠士族”是氣質完全不同的兩(liang) 個(ge) 群體(ti) 。前者是新興(xing) 的城市商人，中心支撐起一個(ge) 新的稅種；後者是沒落的貴族，連間架稅都支付不起。

唐朝間架稅推行不下去的另一個(ge) 原因，是稅製設計簡單，按房屋數目計算稅額，施行過程中容易演變成急斂暴征：稅吏“入人之廬舍而計其數”，房屋多者，要繳的稅錢“動數十萬(wan) ”。

相比之下，宋朝屋稅的征收製度要複雜得多。我們(men) 都知道，建築麵積相同的房子，在城市的不同地段，價(jia) 值與(yu) 收益（比如租金）是完全不一樣的。衝(chong) 要地段，“屋每間賃錢有一百至二百文足，多是上等有力之家”；而“後街小巷閑慢房屋，多是下戶些小物業(ye) ，每間隻賃得三文或五文”。因此，宋政府根據地段的衝(chong) 要閑慢、房屋的收益估價(jia) ，將要征稅的房產(chan) 分為(wei) 十等（晚唐間架稅隻分為(wei) 三等），不同等次的房子，需要交納的稅率與(yu) 稅額也不一樣。

後來，宋政府發現，分十等征稅還是難免“上輕下重不等”，所以，又“於(yu) 十等內(nei) ，據緊慢每等各分正、次二等”，這樣，納入征稅範圍的房產(chan) 被分成二十個(ge) 等次，相當於(yu) 將屋稅分為(wei) 二十個(ge) 梯度。新稅製在河北東(dong) 路試行下來，“委是上下輕重均平”，於(yu) 是北宋政和二年，便推廣於(yu) 全國。

但宋朝屋稅的稅率如何，我們(men) 尚不清楚。有一個(ge) 數據也許可以參考：熙寧九年（1076），應天府畿內(nei) 七縣，“共主客六萬(wan) 七千有餘(yu) 戶，……屋稅五千餘(yu) 貫”。我們(men) 按20%的城市人口計算，應天府的坊郭戶大概是13400餘(yu) 戶，已知屋稅總額為(wei) 5000餘(yu) 貫，可以估算出戶均納屋稅大約370文錢（每年）。這個(ge) 稅負，應該說，是不高的。

宋政府也經常減免房產(chan) 稅，比如大中祥符三年四月，升州發生火災，朝廷即派員“訪民疾苦，被火家悉蠲屋稅”；大中祥符五年，濱州、棣州水災，宋真宗也是下詔：“濱、棣州民，僦官舍及屋稅、鹽錢並減其半，俟水落仍舊”。

總而言之，屋稅作為(wei) 一個(ge) 稅種，在宋代是相當成熟的。

宋朝之後，明清兩(liang) 朝都不怎麽(me) 重視包括房產(chan) 稅在內(nei) 的“城郭之賦”，而以田賦為(wei) 本。不過，房產(chan) 稅還是零星存在，明代京城及個(ge) 別城市的居民要交“房號錢”，這房號錢便是房產(chan) 稅；明末財政虛空，朝廷曾計劃在全國範圍征收房號錢，但受地方士紳阻撓，最終未能收到多少錢。清代前期，江寧等地方也有“房稅”、“廊鈔”、“棚租”等名目的房產(chan) 稅，但在乾隆時期又基本廢止了，直至清末，迫於(yu) 財政壓力，各省才仿效租界稅法，開征“房捐”，即房產(chan) 稅。

從(cong) 晚唐的間架稅，到兩(liang) 宋的屋稅，再到明代的房號錢、清代的房捐，房產(chan) 稅在古代中國少說也存在了上千年。不過，房產(chan) 稅製的設計是否合理，征收是否順利，則各個(ge) 時代大不一樣。

責任編輯：姚遠