北宋政府是如何維持京城的低廉房租的

作者：吳鉤

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時間：孔子二五六九年歲次戊戌七月十三日丁亥

           耶穌2018年8月23日

北宋時期，東(dong) 京開封生活著大量“京漂族”，他們(men) 沒有財力購買(mai) 房子，隻好租房住。當時租房居住的市民非常之多，據曆史學者楊師群估計，“北宋東(dong) 京城內(nei) 外，約有半數以上人戶是租屋居住的。其中從(cong) 一般官員到貧苦市民，各階層人士都有”。換言之，汴京居民的房屋自有率才50%，這個(ge) 水平跟今日美國城市的房屋自有率差不多。這也從(cong) 側(ce) 麵反映了宋代東(dong) 京的繁盛。

好在，在京城租間房子甚是容易，因為(wei) 東(dong) 京的房屋租賃市場十分發達：滿大街都是房地產(chan) 中介，叫做“莊宅牙人”；“富家巨室，競造房廊，賃金日增”，放盤招租的房屋很多；宋政府也向市場投放了大批公共租賃房，並成立一個(ge) 叫做“店宅務”的機構來管理公屋。

北宋天禧元年（1017），左右廂店宅務名下共有23300間公租房；天聖三年（1025），公屋數目增加到26100間；熙寧十年（1077），店宅務轄下的公屋有14626間，別墅有164所，空地有654段。如果以東(dong) 京常住人口20萬(wan) 戶（100萬(wan) 人）、每戶需要住房一間計算（古人說的一間房，不是指一個(ge) 房間，而是指一開間），京師店宅務管理的公租房可以供應大約10%的東(dong) 京人口居住。

現在的問題是，店宅務公屋的租金高不高，市井細民又是否租得起。恰好《宋會(hui) 要輯稿》收錄有兩(liang) 份左右廂店宅務公屋數目及租金收入總額的數據，所以不難計算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年（1017），汴京左右廂店宅務名下共有23300間公租房，當年收到租金共140093貫，平均每間房的年租金約6貫，月租金為(wei) 500文錢；天聖三年（1025），京城店宅務轄下的公租房為(wei) 26100間，當年的租金收入為(wei) 134629貫，平均每間房屋的年租金約5貫多一點，月租為(wei) 400多文錢。

大中祥符八年（1015）的一道減租法令也透露了店宅務公屋的租金水平並不高：“八年正月詔，市中延燔官舍，其修益訖移居者，免僦居二十日；應僦官舍居，賦直十五錢者，每正至寒食免三日之直。”當時，由於(yu) 店宅務有一批公屋發生了火災，朝廷決(jue) 定，凡房屋被燒、需要搬遷整修的人家，可以安排在政府公屋免費居住二十天；凡租住店宅務公屋、日租金15文錢以下的貧困住戶，逢正至寒食節，可免收三日房租。日租15文錢，月租即450文，跟我們(men) 上麵的計算結果差不多。

每個(ge) 月400～500文錢的房租，隻是汴京公租房月租金的平均值。實際上店宅務放租的房屋各個(ge) 檔次的都有，既有尋常平房，也有比較高檔的宅子，還有一些簡陋的破屋。麵向高收入階層的高檔公屋，月租肯定不止500文錢；而簡陋的公屋，一般來說，隻有低收入者才會(hui) 租住，月租應該在500文以下，《宋會(hui) 要輯稿》有載，“舊例，於(yu) 本地內(nei) 破得屋一間，日掠十錢者，月計四百。”月租才400文錢。

四五百文錢的月租金水平，放在11世紀的東(dong) 京開封府，究竟是高了還是低了？不妨先跟當時開封府的私人房產(chan) 租賃價(jia) 格相比較。大中祥符年間，“衛國長公主嚐請市比鄰張氏舍，以廣其居。……及詢張氏，但雲(yun) 日僦錢五百，方所仰給。”張氏的宅第每日租金為(wei) 500文，月租即為(wei) 15貫。元祐年間，禦史中丞胡宗愈租住“周氏居第，每月僦直一十八千”，月租18貫。可見汴京的高檔住宅月租金當在十幾、二十貫上下。

而一般的住宅賃價(jia) ，每月少說也要幾貫錢。皇祐年間，蘇頌擔任大理寺丞、館閣校勘，“月俸共十七千，賃宅養(yang) 馬已費三之一”，17貫錢的三分之一即五六貫，當時養(yang) 一匹馬的費用大約每月2貫錢，扣除了養(yang) 馬成本，住房月租金需要三四貫錢。而店宅務的月均租金才四五百文錢，可謂低廉，其中月租400文左右的那部分房屋，實際上就是廉租房。

那麽(me) ，對於(yu) 汴京的中低收入市民來，每個(ge) 月四五百文錢的房租又是否承受得起？這得參照他們(men) 的收入水平與(yu) 當時的生活消費成本。根據多份宋代日工價(jia) 樣本以及程民生教授的研究，宋朝的一名中下層市民，不管是在官私手工業(ye) 當雇工，還是給富貴人家當傭(yong) 人，抑或是在城市擺個(ge) 小攤做小生意，日收入基本上都在100~300文錢之間。而當時維持一名成年人基本溫飽的日開支，大約是20文錢。每日15文錢上下的住房開支，相當於(yu) 每天吃飯的費用，大致是市井細民日收入的十分之一，絕不算高。

因此，生活在汴京的中下層市民家庭，如果家中有一名勞動力每日能賺200文錢，或者家中有兩(liang) 名勞動力，每人每日賺100文錢，那麽(me) 在刨掉衣食方麵的必要開支之後，每月四五百文的房租，還是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，則溫飽堪憂，屬於(yu) 需要政府救濟的“不能自存者”。

除了租金低廉，店宅務公屋的租戶還可以享受到宋政府提供的一些優(you) 恤：

其一，店宅務不得隨意增加房租。景德年間，“有司言，京師民僦官舍，居人獲利多而輸官少，乞增所輸，許奪賃。若人重遷，必自增其數。”店宅務向朝廷報告說，京城市民租賃公屋，由於(yu) 所納租金低廉，導致店宅務收入過少。請求政府批準提高賃價(jia) ，如果住戶不同意增租，店宅務有權中止跟他們(men) 的租賃合約。這樣，住戶如果嫌搬家太麻煩，必會(hui) 同意增加租金。但宋真宗拒絕了店宅務的這一請求：“豈不太刻耶？先帝屢常止絕，其申戒之。”

大中祥符三年，朝廷幹脆立下一條法令：“在京店宅，自今止以元額為(wei) 定，不得輒增數剗奪。違者，罪在官吏。”到了宋仁宗天聖年間，由於(yu) “店宅務積年虧(kui) 少課利”，以致“失陷舍屋”，無力修葺，宋政府決(jue) 定對“侵占官地、修蓋屋舍、收掠房錢”的形勢戶增收房租，而對廉租房住戶，則“慮其中有貧民供納不易，宜特與(yu) 免添長房錢”。

其二，開封市民租住店宅務公屋，房租從(cong) 簽約生效的第六日起算，前五日免租金，作為(wei) 給住戶搬家、收拾物件的期限：“每人戶賃屋，免五日，為(wei) 修移之限，以第六日起掠。”我覺得這是很人性化的規定。

其三，政府經常會(hui) 宣布減免房租，如大中祥符四年（1011）九月，因陰雨連綿，宋真宗詔：“京城民僦官舍者，免其直三日”；次年（1012）正月，又“以雪寒，店宅務賃屋者，免僦錢三日”；大中祥符七年（1014）二月，又詔：“貧民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日”。這裏的“官舍”，即店宅務經營的公共租憑房。

其四，若是公屋需要拆遷，租戶還可以獲得若幹“搬家錢”，補償(chang) 標準是同批拆遷私屋業(ye) 主的一半。同時，政府劃撥另一塊官地，再修建公租房，“賃房廊舍，候將來蓋造，仍依原間數撥賃”。

這便是宋代施行的公共租賃房製度。正是這一套製度使得底層平民得以用低廉的租金租賃到一間可供立足的房子。

責任編輯：姚遠