想不到宋朝的公共租賃房原來這麽(me) 發達

作者：吳鉤

來源：“我們(men) 都愛宋朝”微信公眾(zhong) 號

時間：孔子二五六八年歲次丁酉八月廿一日庚午

          耶穌2017年10月10日

包括北京、上海、廣州在內(nei) 的多個(ge) 城市都發布了“發展公共租賃住房市場”的規劃，在樓價(jia) 高企不下的情勢下，我們(men) 不妨預期：公共租賃房的擴大供應，應該可以滿足一部分暫時購買(mai) 不了商品房的城市人口的居住需求，緩解當前緊張的住房供需矛盾。

從(cong) 世界範圍的經驗來看，一個(ge) 城市的規模越大，經濟越繁榮，人口流動越頻繁，那麽(me) 這個(ge) 城市的房屋自住率也會(hui) 越低，租住率則相應提高，比如，據美國國家人口普查局發布的2010年官方普查數據，美國居民的房屋自有率為(wei) 65.1% ，城市的房屋自有率僅(jin) 為(wei) 47.3% ，紐約市更是隻有 33.0%。租房的門檻遠遠低於(yu) 購房，更容易滿足城市中低收入人口、流動人口以及年輕群體(ti) 、單身群體(ti) 的住房需求。因此，推進租賃房（包括公共租賃房）的建設可謂順應了城市發展的曆史方向。

從(cong) 曆史的經驗來看，中國曆史上正好有一個(ge) 時期，公共租賃房市場非常活躍，可以為(wei) 當下的公共租賃房建設提供借鑒。這個(ge) 曆史時期便是宋代。

眾(zhong) 所周知，宋朝工商業(ye) 繁榮，城市化率較高（按日本漢學家斯波義(yi) 信的統計，南宋鼎盛時期的城市化率可能達到30%。作為(wei) 對比，清代中葉的城市化率約為(wei) 7%），東(dong) 京開封府的城市人口超過100萬(wan) ，是當時世界上最大規模的超級大都市。據包偉(wei) 民先生估算，北宋後期，東(dong) 京市區的人口密度約為(wei) 12000～13000人/平方公裏，相當於(yu) 今天的日本東(dong) 京都。

人口密度如此之高的大城市，必定是寸土寸金，房價(jia) 高不可攀。北宋前期，東(dong) 京的一套豪宅少說也要上萬(wan) 貫，一套普通的住房也叫價(jia) 上千貫；而到了北宋末，豪宅的價(jia) 格更是暴漲至數十萬(wan) 貫，以當時銅錢的購買(mai) 力折算成人民幣，少說也得5000萬(wan) 元以上。別說市井細民無力購房，就連宰相級別的高官，也不乏租房居住之人，有些薪俸較低的中下層官員，由於(yu) 每月都要交房租，還成了“月光族”，比如有一位叫做章伯鎮的京官就發過牢騷：“任京有兩(liang) 般日月：望月初，請料錢，覺日月長；到月終，供房錢，覺日月短。”

當然，話又得說回來，你要在開封府租間房子居住，還是挺方便的，因為(wei) 北宋時，京師的租賃住房市場十分發達，不但有大量的民房出租，而且，宋政府也向市場提供了一大批公共租賃房，並成立了一個(ge) 叫做“店宅務”的機構來管理公屋。

店宅務有點像現在的物業(ye) 公司，主要負責公租房的招租、收租與(yu) 維護。宋朝時，各個(ge) 州郡幾乎都建有公租房，設有店宅務，不過還是以京師的左右廂店宅務規模最大。從(cong) 組織構架來看，左右廂店宅務置有“勾當店宅務”一員，相當於(yu) 總經理；“勾押官”3~4員，相當於(yu) 副總經理；“掠房錢親(qin) 事官”40~50名，相當於(yu) 業(ye) 務經理，主管招租與(yu) 收租業(ye) 務；另有“修造指揮”（維修工人）500人。

左右廂店宅務轄下的公共租賃房又有多少間呢？北宋天禧元年（1017），京師店宅務名下共有23300間公租房；天聖三年（1025），公屋數目增加到26100間；熙寧十年（1077），店宅務轄下的公屋有14626間，別墅有164所，空地有654段。以東(dong) 京常住人口20萬(wan) 戶（100萬(wan) 人）、每戶需要住房一間計算（古人說的一間房，不是指一個(ge) 房間，而是指一開間），左右廂店宅務管理的公租房可以供應大約10%的東(dong) 京人口居住。再加上私人的租賃房、其他政府部門（如國子監、汴河堤岸司等）經營的公租房，北宋東(dong) 京的租賃房市場是非常龐大的，據學者楊念群先生的估算，東(dong) 京城內(nei) 外約有半數人口是租房居住的。換言之，北宋東(dong) 京的房屋自住率隻有50%左右，接近於(yu) 今日美國城市的水平。

剩下的問題是，那些生活在京城中下層的宋朝人是否是否支付得起租金。這需要先弄清楚兩(liang) 個(ge) 問題：一是店宅務公屋的租金水平。這個(ge) 問題有史料可考據。據《宋會(hui) 要輯稿》，天禧元年，左右廂店宅務名下的23300間公屋共收到租金140093 貫，計算一下，便可以知道平均日租金是17文錢左右；天聖三年，店宅務的26100間公屋共收到租金134629 貫，平均日租不足15文錢。由於(yu) 15文錢隻是平均數，肯定有一部分公屋的日租金實際上低於(yu) 15文。這個(ge) 租金水平，比當時東(dong) 京私人房屋的租賃市場價(jia) 大概要低得多。

接下來，我們(men) 還要弄清楚宋朝市民的收入水平。根據多份宋代日工價(jia) 樣本以及程民生教授的研究，宋代的一名中下層市民，不管是在官私手工業(ye) 當雇工，還是給富貴人家當傭(yong) 人，抑或是在城市擺個(ge) 小攤做小生意，日收入基本上都在100~300文錢之間。而當時維持一名成年人基本溫飽的日開支，大約是20文錢。每日15文錢上下的住房開支，相當於(yu) 每天吃飯的費用，大致是市井細民日收入的十分之一，絕不算高。因此，從(cong) 支付能力來看，他們(men) 是租得起店宅務公屋的。

此外，店宅務公屋的租戶還可以享受到宋政府提供的一些優(you) 恤，包括：租金從(cong) 承租日的第六天算起，前麵五日免租金，是留給住戶搬家、收拾物件的時間；一年下來，總有好幾天可免納房租，比如遇上大雪天氣，或者是冬至、寒食等節日，朝廷通常會(hui) 下詔蠲免房租；日租金15文錢以下的貧困住戶，減免租金的機會(hui) 還會(hui) 更多一些；店宅務不能向租戶加收房租，因虧(kui) 損原因實在需要調整租金時，貧困戶的房租還是不得提高；若是公屋需要拆遷，租戶還可以獲得若幹“搬家錢”，補償(chang) 標準是同批拆遷私屋業(ye) 主的一半。

店宅務公屋的租金低於(yu) 市場價(jia) ，顯然會(hui) 激勵一部分人租賃公屋，再轉租他人，當起“二房東(dong) ”。為(wei) 了防止出現這一弊病，宋政府給店宅務製訂了一套完備的製度，這裏我隻介紹其中的幾條：其一，店宅務的管理者、工作人員不得承租本務轄下的任何公屋；其二，已經在京師購置了物業(ye) 的市民也不得承租店宅務公屋；其三，租戶租賃公屋，必須是自家居住，不得轉租給他人；其四，租戶若購買(mai) 了房屋，必須退還店宅務公屋；其五，租戶承租與(yu) 退租之時，都要核查身份，驗明是否為(wei) 同一人。

應該說，禁止公共租賃房的住戶當“二房東(dong) ”，是很合理的要求，今天的公租房製度也應當寫(xie) 入這樣的禁約。

一千年前的政府，能夠建成數以萬(wan) 計的公共租賃房投入市場，並形成一整套相當完備、周密的公租房製度，很不簡單。

責任編輯：柳君