一、兩個明確
    
    （一）明確房屋的性質和功能是居住而非投資。（以此嚇退投機炒樓者）
    （一）明確公民有自主建房和集資建房的權利。（以此免於開發商盤剝）
    
     二、改革目標
     
    居者有屋，解放房奴
    
     三、現有體製的問題：
    
    （一）房地產商：行業暴利
    （二）地方政府：賣地財政
    （三）商業銀行：放貸壓力
     
     四、三大政策
    
    （一）針對房地產商：取消預售房製度，實行現房銷售
    （二）針對地方政府：取消土地出讓金製度，改為地租年繳製
    （三）針對商業銀行：取消住房公積金製度，納入工資收入
    
     五、改革方法
     
    （一）遏製資本投機
   
      ①房地產行業的泡沫源於資本過剩、無處投資；資本過剩又是因為社會財富分配不公，貧富分化嚴重，資本過多地集中到少數人手裏，一方麵貧者不能自存，另一方麵富者卻又無處投資，造成消費不振和積累過剩的比例失調。

     ②釜底抽薪的解決之道就是調整收入分配，縮小貧富差距，將富人手中的一部分閑置資本轉移為窮人的消費性收入，以此來變相減少投機的熱錢，促進整體經濟的健康發展。

     ③一次分配上可以增加工資，尤其是給予農民工以平等的職工地位和權益保障，製定並提高最低工資標準；二次分配上則應加大公共財政的投入，在住房、教育、醫療、交通、失業保障、社會救濟等方麵施惠於民，為老百姓提供盡可能多的公平和免費的社會福利。

     ④配套戰略是為民間資本提供更多的投資機會，開辟正當的投資渠道，包括國內和國外兩個市場，引導其更多參與實體經濟建設，以服務於國計民生的需要；同時廢除對於外資的優惠政策，進而減少外資流入，降低內資的投資壓力。

     ⑤房產一律實行小產權製度，房屋與土地分離，房價隻包含房屋價值，不包括土地價值，後者以地租形式由房主向國家每年支付。房價以第一次交易價格為準，定價買賣，計算折舊，交易增值，悉數歸公。

    （二）限定購房數量
   
     ①以家庭為單位，按照房屋麵積征收房產稅。人均30平米為免征額，30-40平米為改善性居住範圍，隻象征性征稅，40平米以上征收累進稅。一家有幾套住房者，合並計算。每個人頭隻可計算一次，不得在異地重複登記。相關信息可在戶口本中注明。

     ②房產稅由中央統一征收，地方可按比例分成，以避免異地避稅現象。

     ③因為土地國有，全民具有平等之受益權，故實行差級地租，即人均30平米以內的麵積實行單倍地租，30—40平米實行雙倍地租，40—60平米實行十倍地租，60—80平米實行二十倍地租，80—100平米實行三十倍地租，向上以此類推。

     ④房產稅針對原有的70年產權房，地租製則針對新建住房，二者不重複執行。待條件成熟時便取消房產稅，執行單一的地租製。

    ⑤限製外國人在華購房，鼓勵其租房。除獲得永久性居留權的外國人外，其他外國人購房不享受人均30平米免征稅的國民待遇，其房產稅率另行規定。
    
    ⑥外國人在華購房之地租亦執行非國民標準，即人均30平米以下十倍地租，30—40平米十五倍地租，40—60平米二十倍地租，60—80平米三十倍地租，80—100平米四十倍地租，向上以此類推。
    
    （三）改變土地財政
     
    ①明確土地出讓的隻是其使用權，收益權和處分權依舊保留在作為所有者的國家或集體手中，故土地增值一律歸公，使用者不得私自更改土地的使用性質，以此來限製倒賣地皮借機獲利的行為。
    
    ②取消土地出讓金製度，土地出讓金不再一次性由開發商給付，而是每年以地租形式由持有者（前期為開發商，後期為房主）自行向土地所有者繳付，地租可與房產稅掛鉤，一並征收。每屆政府皆不得征收逾越其任期的地租。
    
     ③地租因城市不同、位置差異而實現分級定價，以平米計算。初次由政府定價，之後每十年調整一次，由政府與房主代表協議定價。

    ④現行的土地拍賣製度亦相應變革，土地拍賣變為工程招標，開發商隻是按照政府的總體規劃實施具體的建設任務。政府根據開發商提供的設計方案（如建築麵積、戶型套數、容積率、配套設施等）和銷售報價（成本核算之後的一次性真實報價，事後不得有超過5%的改變）來進行性價比最優化選擇，不再是土地出讓金出價高者中標，而是以社會效益來選擇開發商。
    
    ⑤開放土地一級市場，允許農村集體土地參與商品房的開發建設，由原有土地的集體所有者收取地租。但要嚴格其使用審批，防止耕地被變更使用性質。集體土地的開發可與小城鎮建設結合起來，製定統一的建設規劃。
    
    ⑥城市政府不得以一紙行政命令變集體土地為國有土地，不得以縣改區等行政區劃的變更搞變相的圈地運動，任何集體土地變為國有土地皆需要當地農民的投票同意，作為補償，城市則需為農民提供完全的市民待遇。
    
    ⑦改革現有的稅收體製，建立起中央—郡都—縣市三級財政體製，三者的稅收之比調整到6：2：2，財政支出之比大體控製在4：3：3，以正規的稅收和轉移支付製度來基本滿足地方政府的財政需求，進而遏製其財政創收衝動。
    
    （四）打擊行業暴利
    
    ①製定反暴利法，加大審計和檢察機關對暴利行業與企業的稽查權限和監管力度，增加處罰措施，增強懲處力度，對於暴力企業直接清除出局，罰到其破產，重典之下使之不敢謀取暴利。
    
    ②取消預售房製度，實行現房現售，避免房屋質量糾紛，防止行業以外的企業投機，使開發商回歸正常的企業經營。
    
    ③打擊虛假廣告，對於製造搶售假象、捂盤惜售、哄抬房價的企業以信息詐騙罪嚴懲不貸。
    
    ④若地產商以退出市場相要挾，則以國有化來直接回應之，組織若幹家大型國有房產企業取而代之，以社會效益第一、企業效益第二為原則，為人民建房。
 
    （五）嚴控銀行放貸
     
     ①房價與地價分離，降低了購房總價，減少了購房貸款。

     ②以每年支付地租代替銀行按揭貸款，對老百姓來說減輕了利息負擔，延長了還款年限；對銀行業來說則降低了金融風險。

    ③對於地產商的貸款比例須降低到安全額度以下，避免地產商借雞下蛋、空手套白狼，轉嫁金融風險。
    
    ④對於購房者的貸款要以家庭為單位計算，提高二套房的首付比例至60%，抑製炒房投機行為。
    
    ⑤引導銀行的放貸多用於支持實體經濟的企業科技研發、產業機構升級、新興行業探索、民族企業壯大和中小企業成長等方麵，尤其是在治理環境汙染、節能減排等方麵加大投入，對子孫萬代負責。
 
    （六）規範老屋拆遷
 
    ①拆遷須征得同一區域內70%以上居民的同意。
    
    ②拆遷補償分為房屋補償和貨幣補償兩種，由居民自住選擇補償方式。
    
    ③房屋補償又分為原地和異地兩種情況，原地補償按相同麵積執行，人均麵積不足30平米的差額麵積可以低於市場價的優惠價格購買；異地補償則根據兩地的地價（地租）之比來確定，麵積之比與地價之比成反比。
    
    ④貨幣補償金額由開發商與房主依據市場價格及其他考慮要素協商確定。
    
    ⑤對於不同價值的房屋還需對原房主給予差價補償。
    
    ⑥房齡低於50年的房屋如無危及住戶安全的建築質量問題則禁止拆遷，另外禁止強製拆遷。
 
    （七）統一舊房交易
    
    ①取消現有的房屋買賣中介公司，建立統一的二手房交易市場，凡交易房源皆須在統一市場內明碼標價掛牌銷售，不得私相買賣。
    
    ②統一市場對於房屋交易不收取任何額外費用，隻負責代扣交易契稅及處理增值歸公等事宜。
    
    ③任何在統一市場之外的房屋買賣交易均得不到法律之認可與保護。
 
    （八）完善配套製度
    
    ①戶籍製度：為不買房或買不起房的公民提供相應的獨立戶口，在結婚、生育、子女上學等問題上為其提供與有房者同樣的國民待遇。
    
    ②住房公積金製度：公民有不買房的權利，對於不買房或買不起房的公民，無條件允許其提走住房公積金，或者幹脆取消公積金製度，直接將其納入工資收入。
    
    ③中高收入者有能力購買商品房，低收入者應該以公租房加以保障。商品房價格回歸理性後便沒必要再建所謂的經濟適用房，故取消經濟適用房製度，政府的職責是大力建設公租房。
    
    ④公租房製度：公租房不求舒適，但求溫飽；限製其建築麵積，最大不得超過70平米；同時放寬申請條件，但申請者隻得用於自住，不得轉租，一旦空置，則由政府收回。

 

    作者惠賜儒家中國網站發表